Direito Imobiliário , Usucapião e Adjudicação Compulsória
Direito Imobiliário cuida das relações que envolvem propriedade — compra e venda, posse, registro, escrituração e regularização. Tenho atuação recorrente em duas ações específicas: usucapião (todas as modalidades, extrajudicial e judicial) e adjudicação compulsória. Junto, atuo na regularização documental ampla — situações em que a pessoa tem o direito (paga, mora, ocupa há anos) mas não tem o registro definitivo no nome dela.
Usucapião e adjudicação compulsória são duas vias diferentes para o mesmo objetivo: transformar uma situação de fato (posse, contrato pago) em direito de propriedade registrado. Atuo com frequência em ambas, em DF/GO.
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Usucapião
Extrajudicial (cartório) e judicial
Aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta, com ânimo de dono. A modalidade certa depende do tempo, da finalidade da posse e do tipo de imóvel.
Extraordinária — 15 anos (10 com moradia ou produção)
Ordinária — 10 anos com justo título e boa-fé
Especial urbana — 5 anos, até 250m², moradia
Especial rural — 5 anos, até 50ha, produtiva
Familiar — 2 anos, até 250m², após abandono do lar (art. 1.240-A do CC)
Coletiva — áreas urbanas ocupadas por população de baixa renda
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02.
Adjudicação compulsória
Quando o vendedor não passa a escritura
Comprou o imóvel, pagou tudo, mas o vendedor (ou os herdeiros dele) não outorga a escritura definitiva. A adjudicação compulsória é a ação que pede ao juiz para substituir essa assinatura e determinar a transferência do registro.
Vendedor desapareceu ou se recusa a outorgar
Vendedor faleceu sem inventariar o imóvel
Construtora ou loteadora que não regulariza após pagamento
Cessão de direitos sem registro definitivo
Compromisso de compra e venda quitado
Demais serviços
Outras atuações em imobiliário
01.
Regularização documental de imóveis
Imóveis sem registro, com escritura desatualizada, com matrícula desalinhada, herdados sem inventário concluído, comprados sem escritura pública — análise da situação documental e estratégia para regularizar a propriedade.
02.
Distrato e rescisão de compra e venda
Desistência de compra, distrato com construtora, rescisão por descumprimento contratual, devolução de valores pagos. A jurisprudência fixou parâmetros para retenção de percentual pela construtora.
03.
Vícios construtivos e problemas de construtora
Defeitos de construção (rachaduras, infiltrações, problemas estruturais), atraso na entrega, cobrança de taxas indevidas, divergência entre o vendido e o entregue. Prazos e provas (laudo técnico) são críticos.
04.
Questões condominiais
Cobrança de condomínio, multas, alterações de regimento, obras irregulares, conflitos entre condôminos, defesa em ações ajuizadas pelo condomínio.
05.
Locação e despejo
Aluguel residencial e comercial, ações de despejo, renovatória, revisional, garantias locatícias, distrato antecipado.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre
imobiliário
Conteúdo informativo. Cada caso é único — para uma análise da sua situação específica, entre em contato.
01. Moro num imóvel há mais de 5 anos sem registro no meu nome. Posso usucapir?
Pode haver direito, sim. Os requisitos variam pela modalidade: posse mansa e pacífica (sem briga judicial), ânimo de dono, e o tempo mínimo da modalidade (5, 10 ou 15 anos). É preciso reunir provas (contas no seu nome, IPTU, testemunhas) e analisar se a via é extrajudicial (cartório) ou judicial.
02. Comprei um imóvel, paguei tudo, mas o vendedor não passa a escritura. O que fazer?
Esse é o caso clássico de adjudicação compulsória. Com o contrato de compra, comprovantes de pagamento e tentativa prévia de notificação ao vendedor, ingressa-se com a ação para que o juiz determine a transferência da propriedade — com ou sem a colaboração do vendedor.
03. Quanto custa uma usucapião?
Custas judiciais variam por estado e valor do imóvel. Há gratuidade da Justiça para quem comprovar hipossuficiência. Honorários de advogado dependem da complexidade e podem ser fixos ou percentuais sobre o valor do imóvel. Usucapião extrajudicial em cartório tem custas próprias (emolumentos do cartório).
04. Recebi um imóvel de herança, mas o inventário nunca foi feito. Como regularizar?
É preciso abrir o inventário do falecido (extrajudicial em cartório, se todos os herdeiros forem maiores e em acordo; judicial nos demais casos), partilhar o imóvel e fazer a transferência do registro. Atenção ao prazo legal para abertura do inventário (60 dias do óbito, art. 611 do CPC) e à legislação estadual que regula a multa do ITCMD.
05. A construtora atrasou a entrega do meu imóvel. Tenho direito a indenização?
Em regra, sim — pela jurisprudência consolidada. Há tolerância contratual de 180 dias além do prazo previsto, mas atraso superior gera direito a multa contratual, danos materiais (aluguel pago durante o atraso) e, em alguns casos, danos morais.
06. Quanto a construtora pode reter se eu desistir da compra?
A jurisprudência do STJ admite retenção em torno de 10% a 25% do valor pago. A Lei 13.786/2018, para contratos posteriores, autoriza retenção de até 25% do valor pago (ou até 50% nos empreendimentos com patrimônio de afetação). Cláusulas que retêm 100% ou impõem outras penalidades costumam ser consideradas abusivas.
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